2025.10.15
空き家を売るときに使える「3,000万円の特別控除」って？知らないと損する節税制度をわかりやすく解説！
相続で受け継いだご実家や空き家の売却を考えている方へ。
実は、条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得が非課税になる特例があるのをご存じでしょうか？
今日は、不動産会社としてもご相談が多い
「空き家の3,000万円特別控除」について、わかりやすくまとめてみました。
■ 「空き家3,000万円控除」とは？
この制度の正式名称は
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」
といいます。
難しい名前ですが、簡単に言うと、
【相続した家を一定の条件で売却すれば、利益（譲渡所得）から3,000万円まで税金がかからない制度】
なんです。
つまり、売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税・住民税がゼロになるケースもあります。
■ 適用されるための主な条件
「誰でも使える」わけではありませんが、次の条件を満たしていれば対象になる可能性があります。
① 相続した家に、被相続人（亡くなった方）が一人で住んでいた
生前に他人へ貸していたり、店舗兼住宅だった場合は対象外です。
老人ホームに入っていた場合でも、条件を満たせばOKのケースもあります。
② 建物が昭和56年5月31日以前の「旧耐震基準」で建てられている
ただし、耐震リフォームで現行基準に適合させれば対象になります。
③ 売却方法は「更地にして土地を売る」または「耐震改修済みで建物付きで売る」
老朽化したままの建物を残して売ると、特例が使えません。※例外あり
④ 相続から3年以内に売却すること
たとえば2022年に相続した場合、2025年の12月31日までに売らないと適用できません。
■ どのくらい節税できるの？
たとえば、
相続した家を売って譲渡所得が2,800万円出た場合、
3,000万円の特別控除を使えば課税所得はゼロ。
仮にこの控除を使わなければ、数百万円の税金がかかる可能性があります。
まさに「知っているかどうか」で大きく差が出る制度です。
■ 手続きと必要書類
この特例を受けるには、確定申告が必要です。
主な書類は次のとおりです。
- 売買契約書
- 相続登記を終えた登記簿謄本
- 被相続人の住民票の除票・戸籍の附票
- 解体証明書または耐震基準適合証明書
- 申告書や明細書 など
確定申告の際に、これらを添付して申請します。
■ よくある注意点
- 更地にした後、長期間放置してから売ると対象外になる
- 解体前に売買契約を結んでしまうとNG ※例外あり
- 耐震リフォーム証明書のもらい忘れに注意
特例の条件は毎年少しずつ変わることもあるため、
売却前に税理士さんや不動産会社に確認しておくのが安心です。
■ まとめ：3年以内の売却がポイント！
空き家をそのまま放置していると、
・老朽化で価値が下がる
・固定資産税の負担が続く
・特定空き家に指定されるリスクがある
といった問題も出てきます。
この「3,000万円特別控除」は、
相続から3年以内に売却すれば使える非常に大きな節税制度。
該当しそうな方は、早めの行動がおすすめです。
■ 当社でもご相談を承っています
「うちの空き家はこの控除が使えるの？」
「売却と解体、どちらがいい？」
といったご相談をよくいただきます。
当社では、税理士や司法書士とも連携しながら、空き家の売却サポートを行っています。
空き家をお持ちの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。
節税できるチャンスを逃さないよう、しっかりサポートいたします。
